Marek Cifr je zkušený odborník v oblasti nemovitostí, který sám o sobě říká, že se narodil s cihlou v ruce a celý život v oboru zůstal. Postupem času se Marek vyprofiloval do projektové a obchodní činnosti. Vedl akviziční oddělení developerské společnosti, zajišťoval fundraising i jiným developerům a pomáhal tvořit nové realitní brandy.
Markův bohatý profesní život mu poskytl jedinečný pohled na nemovitostní trh a v tomto rozhovoru se s námi podělí o své cenné rady a doporučení, jak vytvořit a spravovat nemovitostní portfolio, které odolá jakékoliv krizi.
1. Vytvoření a správa nemovitostního portfolia, které odolá jakékoliv krizi. Jaké jsou vaše doporučení?
Doby, kdy na ceně rostlo všechno, co má 4 stěny a strop jsou dávno pryč. Při sestavování nových portfolií proto naše klienty směřujeme primárně do perspektivních lokalit – především Prahy, Brna a Olomouce. Nicméně v rámci mikro managementu portfolia jdeme i jinam. V zásadě podmínkou je, aby tam vždy byly známky civilizace – vysoká škola, Rohlík a Wolt.
Zdroj: archiv autora
2. Máme tady v současné době nemovitostní bublinu? Co očekáváte v nejbližším roce?
Vzhledem k vývoji reálné mzdy, která díky vysoké inflaci klesla na úroveň roku 2018, jsou nemovitosti pro konečné klienty opět o pořádný kus nedostupnější. Což je ovšem ideální situace pro realitní investory.
Proto v centrech zájmu očekávám pozvolný růst ceny nemovitostí. Nicméně si umím představit, že některé lokality nás překvapí stagnací, nebo dokonce poklesem.
3. Jaké jsou nejčastější právní problémy, se kterými se setkáváte při nákupu nemovitostí a jak je řešíte?
Běžné právní vady v podobě věcných břemen a zákazů zcizení a zatížením plynoucích z úvěrů apod. Na akvizici s právními vadami typu exekuce, podíly atd. se nesoustředíme.
Zdroj: archiv autora
4. Provádíte inspekci nemovitosti před koupí a jaké největší chyby při ní lidé dělají?
Koneční klienti často přeceňují své vlastní schopnosti a podceňují náklady. Zároveň si často neuvědomují časové hledisko rekonstrukce. Nebezpečné to je zejména u klientů, kteří jdou na svůj finanční limit a případné problémy v budoucnu nemají z čeho pokrýt. Typicky mladé páry, které přijdou o část příjmu skrze dítě.
5. Existují specifické výzvy, které musíte řešit při nákupu nemovitostí z developerských projektů a jak je případně překonáváte?
V posledních letech bylo aktuální zejména prověřování finanční kondice samotných developerů. Prověření jejich zdrojů či úvěrové linky, ze které se staví.
Výzvou je zejména smluvní dokumentace, která předpokládá budoucí stav v určité kvalitě, kterou je potřeba dodržet a zavčas zkontrolovat.
Zdroj: archiv autora
6. Co byste chtěl, aby si návštěvníci Vašeho workshopu rozhodně odnesli a zapamatovali?
Nemovitosti jsou krásný obor, kde můžete vydělávat opravdu slušné peníze tím, že budete tvořit přidanou hodnotu, která bude prospěšná všem. Opravdu není potřeba snažit se vydělávat na odírání lidí v tíživé životní situaci.
