Březen byl pro většinu investorů měsíc, na který se nedívá rádo. Izraelsko-americké útoky na íránská jaderná a vojenská zařízení a íránská odveta narušily průjezd Hormuzským průlivem. Ceny ropy se vyšplhaly na úrovně nevídané desítky let a evropské akciové trhy během několika dní odepsaly zhruba osm procent. A jako bonus, který si nikdo neobjednal, padalo i zlato, přestože v krizích obvykle hraje roli investičního přístřešku.
Kdo měl portfolio postavené na akciích a komoditách, viděl v burzovním výpisu hlavně červenou. Kdo měl část majetku v evropských komerčních nemovitostech, prožíval mnohem nudnější měsíc. A nuda je v takových chvílích cenné aktivum.
Na trhu komerčních nemovitostí se v podstatě, s určitou nadsázkou, nestalo nic. Obsazenost zůstala stabilní, nájemné se nepohnulo, nájemci nezačali vypovídat smlouvy ani hromadně vyjednávat slevy. Logistické areály v okolí velkých evropských přístavů naopak hlásily zvýšený zájem. Narušené dodavatelské řetězce přiměly firmy navyšovat zásoby a poptávat další skladové kapacity, tomuto konkrétnímu sektoru navíc dlouhodobě nahrává nearshoring.
Důvod, proč se kanceláře, sklady a obchodní centra nezatřesou pokaždé, když se otřese geopolitika, je v podstatě prozaický. Jejich cash-flow se neřídí titulky médií a výroky politiků, ale dlouhodobými nájemními smlouvami. Nájemce sedící v kanceláři v Praze nebo obchodního domu v Lipsku se nerozhoduje, jestli prodloužit smlouvu, podle ceny ropy.
Rozhoduje se podle toho, jak se daří jeho vlastnímu byznysu. Tenhle vzorec platil při každé předchozí eskalaci na Blízkém východě a platí i teď.
Výsledkem je nízká korelace s geopolitickými šoky. Akciové indexy reagují v řádu minut a dnů, komerční nemovitosti se hýbou v jiném tempu, podle podepsaných smluv, vývoje nezaměstnanosti, dostupnosti úvěrů a ekonomického výhledu konkrétních měst. Jiné proměnné, jiný cyklus.
Tvrdit, že komerční nemovitosti jsou vůči Blízkému východu imunní, by bylo zavádějící. Přímý dopad je malý, nepřímý však existuje a vede přes ceny energií a potenciální inflační spirálu. Dražší ropa a plyn tlačí na inflaci, vyšší inflace zpomaluje snižování úrokových sazeb, a vyšší sazby v důsledku zdražují financování nemovitostí, od nových úvěrů po refinancování stávajících portfolií.
Rizika tedy existují, jen jsou druhotná. Inflační spirála by teoreticky mohla prodražit financování i správu budov, ale na majoritní složku fondového cash-flow by to zásadní vliv nemělo. Především díky inflačním doložkám u všech renomovaných pronajímatelů.
Skutečný problém by nastal až v okamžiku, kdy by vysoké ceny energií přetrvaly tak dlouho, že by se kvůli nim změnil cyklus základních úrokových sazeb centrálních bank. To by tlačilo na valuace a refinancování. I v takovém scénáři by ale šlo o finanční přizpůsobení, ne o strukturální pokles poptávky po kancelářských, logistických nebo maloobchodních plochách v evropských metropolích.
Právě proto k evropským komerčním nemovitostem v krizových fázích přitéká i mezinárodní kapitál. Ne ze sentimentu, ale z prosté logiky diverzifikace portfolií. Když většina ostatních tříd aktiv reaguje na geopolitické napětí stejným směrem, hodí se mít v portfoliu něco, co se hýbe podle jiných pravidel.
Komerční nemovitosti nejsou aktivum, které na krizích vydělává. Jsou především aktivum, které tlumí volatilitu zbytku portfolia.
