Dnes je už zřejmé, že rok 2025 si budeme pamatovat jako druhý nejsilnější rok v historii českého hypotečního trhu. Banky podle dat České národní banky poskytly od ledna do října hypoteční úvěry v objemu přibližně 308 miliard korun. Pokud započteme tradičně silné závěrečné měsíce roku, celkový objem trhu se velmi pravděpodobně přiblíží hranici 380 miliard korun.
Na první pohled může tento výsledek působit překvapivě. Počet nově sjednaných hypoték totiž zůstává spíše průměrný. Klíčem k pochopení je průměrná výše úvěru, která se během posledních osmnácti měsíců dostala na historická maxima. Jen v roce 2025 vzrostla z přibližně 3,9 milionu korun na více než 4,3 milionu korun. Právě růst cen nemovitostí a vyšší úvěrové částky jsou hlavním motorem objemu celého trhu.
Rok 2026? Silný start a vyšší očekávání
Z pohledu objemu má rok 2026 ještě vyšší potenciál než rok 2025. Zatímco první čtvrtletí roku bylo relativně slabé a objemy nad 30 miliard korun měsíčně přišly až od jara, rok 2026 začíná s výrazně lepší dynamikou. Pokud nenastane výrazná makroekonomická změna, objem hypoték může v roce 2026 překročit hranici 400 miliard korun.
Zároveň je nutné počítat s tím, že prostředí zůstane napjaté. Cena dlouhodobých peněz na trhu, reprezentovaná úrokovými swapy, v posledních měsících postupně roste. Hypoteční sazby naopak spíše stagnovaly nebo mírně klesaly, což vedlo ke zmenšení marží bank. Tento stav není dlouhodobě udržitelný.
Sazby porostou, ale nebude to žádné drama
V Gepard Finance očekáváme, že banky budou na vývoj reagovat mírným zvýšením hypotečních sazeb, typicky v řádu dvou až tří desetin procentního bodu. Nejde o dramatický zlom, ale spíše o korekci, která reflektuje realitu nákladů bank.
Pro klienty to znamená prostředí relativní stability. Hypoteční sazby se budou pravděpodobně i v roce 2026 pohybovat převážně ve čtyřprocentním pásmu. Výrazné skoky jedním či druhým směrem nečekáme. Hypotéky za dvě procenta zůstávají minulostí, na druhou stranu nehrozí ani návrat k extrémům.
Zdroj: archiv autora
Refinancování jako téma roku
Jedním z nejvýznamnějších faktorů roku 2026 budou končící fixace. Podle dat ČNB vyprší fixace hypoték v objemu přibližně 460 miliard korun, což odpovídá zhruba 150 tisícům úvěrů. Polovinu tohoto objemu tvoří hypotéky sjednané v rekordním roce 2021 s pětiletou fixací.
V roce 2026 končí fixace nebývale velkému počtu klientů.
Právě refinancování bude zásadní příležitostí i výzvou. Banky se budou snažit klienty udržet, ale část portfolia se nevyhnutelně přesune. Pro hypoprofíky to znamená prostor, kde se bude rozhodovat o výsledcích celého roku.
Regulace a role ČNB
Česká národní banka už naznačila, že je připravena zasáhnout, pokud by se trh začal přehřívat. Doporučení ke zpřísnění financování investičních nemovitostí od roku 2026 vnímáme jako preventivní signál, nikoliv jako zásah proti běžným klientům.
Je důležité si připomenout, že úkolem ČNB není dostupnost bydlení, ale stabilita finančního systému. Pokud by ceny nemovitostí rostly příliš rychle, lze očekávat další kroky.
Největší konkurenční výhodou bude odbornost
Rok 2026 nebude o euforii, ale o kvalitě práce, orientaci v metodikách a schopnosti reagovat na změny trhu. Právě proto se v Gepard Finance dlouhodobě zaměřujeme na specializaci, analytiku a sdílení know-how.
Tématům vývoje trhu se pravidelně věnuje Tomáš Rusňák ve svém podcastu Hypotécast, kam si nedávno pozval hypotečního analytika Davida Eima k otevřené debatě o sazbách, refinancování i výhledu na rok 2026.
Zdroj: archiv autora
